賃貸経営用語辞典 さ行

 

最低資本金制度撤廃

会社法の改正によって、最低資本金制度が撤廃された。これにより、資本金1円での会社設立が可能となった。また、取締役の人数制限や取締役会の設置義務も撤廃され、賃貸住宅経営でも法人化が容易にできるようになった。

Jリート(日本版REIT)

投資家からお金を集めて基金(ファンド)を作り、不動産中心に運用する不動産投資信託のこと。アメリカのREIT(Real Estate Investment Trust)を日本流にアレンジしたもので、通称「日本版リート=J-REIT」と呼ばれています。ビルやマンションなどの安定した賃料収入を得られる不動産からの収益をベースに配当するため、高利回りの割には、会社の業績に大きく左右される株式にくらべてリスクが低いともいわれる。

敷金

借主が未払家賃等の債務を補填するために貸主に預ける金銭。退去時に未払家賃等の債務があれば控除して返還される。

事業的規模

賃貸住宅経営の場合の事業的規模とは、その経営規模がおおむね10戸(一戸建ては5棟)以上であることとされている。ただし、戸数では満たなくても相応の規模・収入であれば事業的規模とみなされる場合もあり、事業的規模だけに認められる優遇措置がある。

事業主貸

事業主が事業に関係のない家事消費あるいは個人的支出として事業用資金を引き出したことを意味する勘定科目。

事業主借

事業者自身の生活資金から事業の為にお金を事業資金に入れたり立て替えたりすること。勘定科目の一つ。

市場環境調査

賃貸アパート・マンションを計画するときに、候補地周辺の利便性や既存賃貸物件の入居状況、家賃相場、間取りなどを調査すること。この調査により、計画の是非・規模・間取り・家賃設定など賃貸経営における重要な項目が決定されるため、計画の初期段階で必ず行わなければならない。
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シックハウス対策規制

シックハウスの原因となる化学物質(ホルムアルデヒド・クロルピリホスなど)の室内濃度を下げるため、建築物に使用する建材や換気設備を規制する法律。平成15年7月1日から改正建築基準法に基づいて施行。

指定流通機構

宅地建物取引業者間で、物件情報を広く交換し、契約の相手方を迅速に見つけるためのシステムとして、平成2年に発足した制度で、国土交通大臣により指定された不動産流通機構。専属専任媒介物件と専任媒介物件は、指定流通機構への物件登録が義務づけられている。近畿圏不動産流通機構など全国にある4つの指定流通機構により、不動産物件情報交換のためのコンピューター・ネットワーク・システム「レインズ」が運営され、これにより、入会審査を受けた全国の不動産会社がネットワークで結ばれている。

資本的支出

一定の基準を超え、固定資産の価値を高める修理・改良などの支出のこと。

借地権

建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利のこと。借地権の契約期間は最低30年以上。借地人が更新を求めた場合、同一の条件で契約を更新しなければならず、更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上。地主が契約更新を拒絶できるのは正当事由がある場合のみ。

借地借家法

借地や借家の権利関係、契約に関して定めた法律のこと。もともとは大正10(1921)年に借地法、借家法が独立した形で制定されたものでいずれも借り手側の保護に重点が置かれていた。特に正当事由制度によって過度に借り手が守られ、一度貸したら二度と戻らないという意識が生まれ、土地活用が進まないという議論が活発化。平成3(1991)年に借地法・借家法が廃止、定期借地権制度が盛り込まれた新借地借家法が誕生した。

住宅取得控除(住宅ローン控除)

持ち家を促進するために、一定の要件を満たした場合、住宅取得のための借入金の残高に応じて、所得税を少なくしようとする制度。住宅取得の年により、控除できる期間や金額が大きく変化する。また、住宅取得をした年は確定申告が必要となる。

住宅金融支援機構

公的融資の代表格であり幅広く利用できる。住宅金融支援機構は国土交通省の外郭団体。融資対象は住宅建築、新築・中古住宅の購入、リフォームなどのマイホームや、一定のセカンドハウスを取得するための資金が中心。その他、不動産会社などが分譲住宅や宅地を開発する資金や、個人地主などが賃貸住宅経営をするための資金も融資している。低利の固定金利で長期返済ができることが特徴。

修繕費

建物や設備の維持修理費のうち必要経費として認められるもの。具体的には、一つの修理や改良などの金額が、20万円未満の場合や、おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理・改良などの場合に認められる。ただし、例外があり、その維持修理によって、資産の価値が増加したり耐用年数が延長されたりするような場合には、修繕費として一括計上することができなくなり、減価償却によって必要経費としなければならない。

重要事項説明

不動産の売買契約や賃貸借契約に先だち、不動産会社が取引相手や当事者に対して契約に関する重要な事柄を説明すること。省略して「重説」。不動産の取引についての専門知識がない一般消費者でも内容を十分に理解したうえで契約できるようにして、のちのちのトラブルを未然に防ぐために宅建業法で設けられた制度。宅建主任者が主任者証を提示したうえで、「重要事項説明書」を交付して説明することが法律で義務付けられている。

小規模宅地の軽減

相続税の課税価格を計算するときに認められている特例のひとつ。故人と生計を一にしていた親族が相続した事業用や居住用の土地のうち、一定の面積以内の小規模宅地の評価額が軽減される制度。相続人が家業を引き継いだり、生前から同居していた家に定められた期間住み続けた場合など、特定の条件に合う場合は評価額を80%減額。つまり通常の20%の評価額に下がる。

少額減価償却資産

必要経費に一括して算入できる減価償却資産。使用可能期間が1年未満の場合、もしくは、取得価格が10万円未満の場合に限られる。

少額訴訟制度

60万円以下の少額の金銭の支払いを求める訴えについて、その額に見合った少ない費用と時間で紛争を解決する訴訟制度。平成10年に施行された新民事訴訟法において創設された。賃貸住宅では、敷金返還・原状回復トラブルで入居者側が利用するケースが増えている。

譲渡所得

資産を譲渡した時に得られる利益のこと。不動産の売却(譲渡)益から、一定の経費を差し引いた後に残った利益をいう。譲渡所得がマイナスになる時は「譲渡損失」という。譲渡所得には取得後の期間による長短の区分があり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていると長期譲渡所得、5年以内なら短期譲渡所得になる。課税は譲渡所得から特別控除を除いた部分になされる。

所得税

日本国内で個人が得た所得に対して課税される直接税。所得は10種類あり、課税方式は総合課税と分離課税がある。総合課税はほかの所得と合算した金額に対して課税されるもの。

白色申告

確定申告の方法の一つ。白色申告では、事業所得・不動産所得・山林所得がる場合、所得の総額によらず簡易帳簿を記録し、帳簿や書類を５年間保存する義務がある（記帳制度適用者が記帳制度に基づいて作成した帳簿については7年間）。

スケルトン&インフィル

英語で「スケルトン」というのは骨組・骨格、「インフィル」というのは内部・内装のこと。つまり建物の躯体部分(スケルトン)と住戸の内装や設備部分(インフィル)を分離しておけば、長寿命の躯体はそのままに、短寿命の設備や内装は耐用年数や時代のニーズに応じて更新できる、このような住宅を国土交通省では「スケルトン&インフィル」と呼んでいます。

セキュリティーキー

従来のシリンダー錠が遭いやすかったピッキング被害対策のために、考案されたキー。カードタイプや電子式のものをはじめ、何種類かある。安全性だけでなく鍵交換のコスト削減や業務の簡素化の面からも、普及が広がっている。
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善管注意義務

善良なる管理者として要求される注意義務のこと。入居者(賃借人)はオーナー(賃貸人)に対し、賃借物を明け渡すまで、善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管・使用しなければならないという考えのもと、その状況に応じて一般的に要求されると考えられる程度の注意をいう。これを怠り部屋を汚損等した場合、善管注意義務違反として、入居者が原状回復することになる。

専従者給与

経費として認める扱いとなる家族に支払った給与のこと。次の3つの条件をすべて満たしている場合に、専従者給与と認められる。

  1. 本人と生計を一にする配偶者かその他の親族
  2. その年の12月31日で年齢が15歳以上
  3. 原則としてその年の6ヶ月以上事業に専ら従事している

専属専任媒介

依頼者は依頼した不動産業者が見つけた相手以外のものと売買・交換・貸借の契約をできない媒介契約をいう｡専任媒介を結んだ場合にはたとえ賃貸人が、直接知人から賃借を依頼された場合でも、不動産会社を通して契約するのが慣例である。

専任媒介

依頼者が他の不動産業者に重ねて依頼することができない媒介をいう。賃貸人が、直接知人から賃借を依頼された場合でも、不動産会社を通して契約するのが慣例である。

相続税

死亡した人の財産を相続したり、遺贈によって取得した人にかかる税金(国税)。相続税の計算方法は、まず相続した財産をすべて金銭に換算した課税価格から基礎控除を引く。次に、法定相続分で相続したものと仮定して相続税の総額を出す。最後に、この総額を実際に相続した金額に応じて各人の納税額に割り振るしくみ。課税価格が高いほど税率も高くなる超過累進税率が適用される。

相続時精算課税制度

贈与税と相続税を一体化させた制度で、平成15年度税制改正で導入された。65歳以上の親から満20歳以上の子(推定相続人)への贈与については、2500万円まではその時点で贈与税をかけずに、相続したときに、ほかの遺産とあわせて相続税として一括して精算する制度。

贈与税

年間110万円を超える不動産などの財産や現金を、個人から無償で貰った時に課税される国税。この個人の中には、他人に限らず親子や夫婦間の贈与も含む。税額は、1年間にもらった財産を合計した価額から110万円の基礎控除を差し引いた課税価格に対して、超過累進税率を掛けて計算する。

租税公課

税金・公に課せられる費用のこと。租税とは、固定資産税・事業税・印紙税などの税金。公課とは、公に課せられる費用。事業者組合・商工会議所・商店などの経費・組合費・割課金等。

相続・経営ガイド｜賃貸経営用語辞典

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