知っておきたい3つのこと

相続はある日突然やってきます。
親から、配偶者から、不動産を相続したけれど、これからどうしていけばいいのかと思案される方も少なくないと思います。特に相続前に不動産の管理に携わっておらず、親任せにされていた方は、まずはどこから手をつけたらいいのか途方に暮れてしまうかもしれません。

ちなみにこれは、資産継承後3年の動きです。相続や贈与により、資産継承された半数近くの方が売却・新築・建替・リフォームなど、何らかの資産再活用を実行されています。

一番多い「そのまま」の52%の選択についても「現状では動かす必要はないが将来的には考えたい」「とりあえず次世代まではこのままでよい」という方、あるいは「まったく関心がない」方とその内容は人それぞれのようですが、いずれにしても資産継承後は、直接自身に関わってくることになるので、改めて資産の価値を見極め、何かしらの活用を模索していると言えます。

でもちょっとここで落ち着いて考えましょう。一番大切なことを忘れていませんか?

もちろん一番大切なことは、その選択によって家族が幸せになれるかどうかですよね? 家族の事情や要望は家ごと違います。早急に相続財産を売却して、現金化することが必要な家もあるでしょう。逆に売却しての一時収入ではなく、活用による収入で学資や老後資金を賄いながら、長い目で安定収入を得ることが適している家もあるでしょう。あるいは将来にわたってその土地を守っていくために、節税対策が必要なケースもあるかもしれません。相続した不動産を前に、焦って活用方法を決めるのではなく、まずはじっくりと家族の状況を考えながら、検討することが大切です。

その大切な「家族会議」の前に、まずは知っておいていただきたい大切なポイントが3つあります。この話し合いの材料がなければ、「会議」は開けません。このポイントをきちんと我が家の不動産に置き換えて整理したうえで、最適な活用方法を検討しましょう。 

 

土地の現状を正確に把握する

まずは、相続した土地の現状把握することが大切です。特に遠方の土地を所有した方、相続前にまったく土地の管理に関わってこなかった方は注意が必要です。

  • 正確な所在住所(隣地との境界はきちんとあるか?)
  • 面積(登記簿謄本と同じとは限りません)
  • 地目と現在利用状況
  • 権利関係(所有権以外に発生している権利はないか?)
  • 区や隣地所有者との関係など
  • 貸家・テナントの場合は入居者との関係(契約書・家賃滞納の有無など)

フォレストコーポレーションでは無料で「土地リポート」を作成しております。たとえば、実家の土地を相続して現況を確認したいが、遠方に居住していて困難…等の方、お問い合わせください。 

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※エリアによっては作成できない場合がございますので予めご了承ください。 

 

土地の保有コストを試算する

現状把握をした後は、その土地の保有コストを考えてみましょう。その土地が稼いでいる収益と保有コストを突き合わせて、バランスが取れているか検討するのです。特に事業用の建物が建っている場合は、現在状況だけでなく将来にわたって、良いバランスが維持されていくかも重要なポイントになります。 

土地を保有することで発生する税金は主なものだけでも、これだけあります。

■ 固定資産税

所有している土地や建物などの不動産に対して、毎年かかる税金です。土地の固定資産税は、住宅用で使用している場合は軽減できます。また、建物の固定資産税は条件を満たした優良な住宅であれば軽減できます。

■ 都市計画税

都市計画区域内に所有している土地や建物などの不動産に対して、毎年かかる税金です。土地の都市計画税は、住宅用で使用している場合は軽減できます。 

■ 相続税

死亡した人の財産を受け継いだときに、相続税評価額が基礎控除額を超えた場合に、かかる税金です。よって相続税を軽減するためには、相続税評価額を下げることが有効です。 

■ 所得税

給与や不動産収入などの1年間の総収入から、経費を差し引いた「所得」に対してかかる税金です。所得税は経費を賢く計上することによって軽減できます。 

 

また土地の上にどのような建物が建っているかによって、軽減効果が変わります。

 賃貸住宅(賃貸マンション・アパート・戸建住宅など)

不動産取得税 一世帯40㎡以上の賃貸住宅は節税効果があります
固定資産税 土地:住宅用地は節税効果があります
建物:一世帯40㎡以上の賃貸住宅は節税効果がります
都市計画税 土地:住宅用地は節税効果があります
所得税 色々な経費が計上できるので節税効果があります
相続税 土地や建物の相続税評価額が下がるので節税効果があります

 テナントビル・店舗・事務所

不動産取得税 × 事業用の建物は節税効果がありません
固定資産税 × 土地も建物も事業用なので節税効果がありません
都市計画税 × 土地も建物も事業用なので節税効果はありません
所得税 色々な経費が計上できるので節税効果があります
相続税 土地や建物の相続税評価額が下がるので節税効果があります

 貸地(店舗・事務所・テナントビル・貸し倉庫など)

固定資産税 × 事業用に使われている土地は節税効果がありません
都市計画税 × 事業用に使われている土地は節税効果がありません
所得税 土地を貸しているだけでは計上できる経費が少ないので節税効果は少なくなります
相続税 貸している土地は相続税評価額が下がるので節税効果があります

 駐車場

固定資産税 × 事業用に使われている土地は節税効果がありません
都市開発税 × 事業用に使われている土地は節税効果がありません
所得税 × 計上できる経費がほどんどないので節税効果はありません
相続税 × 駐車場は相続税評価額が下がらないので節税効果はありません

 

フォレストコーポレーションでは無料で「土地活用税金シミュレーション」を作成しております。たとえば、駐車場で利用しているが賃貸住宅を建てた場合に税金がどう変化するのか等、お問い合わせください。

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自分の土地にはどのような活用方法が向いているのかを検討する

ここまで把握したところで、いよいよ具体的な活用方法の検討です。それぞれ特徴や収益性も違い、リスクの内容も異なります。また、それぞれの活用方法には、土地の市場性・敷地環境により「向き・不向き」がありますので、それらを見極めたうえで最適な活用方法を選択することが大切です。 

■ 売却

不動産会社に売買仲介を依頼し、購入者を探してもらい売却します。希望価格で売却できるとは限らず、不動産会社の査定によることとなります。また、売却時には譲渡税が発生することもあります。

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■ 駐車場

土地を駐車場(月極・時間貸し・一括貸し 等)として賃貸します。投資費用が少なく、収益をあげることができます。しかし、節税効果が低いため、収支バランスをよく検討する必要があります。

■ 賃貸アパート・マンション

土地にアパートやマンションを建てて賃貸住宅として入居者に貸します。税制面でのメリットが大きく、賃貸住宅需要は不変であるため活用方法の主流となっていますが、空室リスクに配慮が必要です。

■ テナントビル(建て貸し)

アパート・マンションと同様に土地に建物を建てて賃貸しますが、対象は企業や店舗です。アパート・マンションと比べ賃料は高くなりますが、経営リスクは高くなります。また、立地条件が限られます。

■ テナントビル(土地貸し)

テナントに土地だけを貸して地代を得る方法です。初期投資が少なくて済み、テナントが入居している限りは収入が見込めますが、保有に関する節税効果が少ないのと、商業系施設は安定入居が見込みづらいので注意が必要です。

 

フォレストコーポレーションでは無料で「市場環境調査報告書」を作成しております。あの土地がどのような活用に向いているか、あなたは周辺の市場環境から理解していますか?

 

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