2000年3月に施行された定期借家制度。導入率は依然として低いようですが、オーナーサポート意識の高い管理会社では、滞納トラブル解消の目的で導入しているところも多いようです。この定期借家制度の導入によるオーナーのメリットや経営リスクの回避についてまとめてみました。

1.住宅の“賃貸化”が進み、賃貸市場が活性化します。

定期借家権では、契約期間や賃貸条件などが自由に設定できるため、個人住宅も安心して貸すことができます。高齢者など子供が独立してしまい広くなってしまった自宅や転勤期間中の空き家などが賃貸化されるなど、賃貸住宅の良質化や選択肢の拡大が進み、賃貸市場の活性化が見込まれます。

2.立ち退き問題がなくなります。

あらかじめ定めた契約期間の満了によって契約を終了させることができるため、わずらわしい立退き交渉の必要がありません。また、契約期間の満了により不良入居者も排除でき、その後、優良入居者を確保することで、安定した賃貸経営が可能となります。

3.家賃の改定が容易になります。

現在は長期居住者の賃料はなかなか上げにくいが、入居者が変われば、その時点の相場での賃料改定が可能であり、それが成立しなければ契約更新しないで契約を終了できます。

4.収益力が確定できます。

定期借家契約では原則、中途解約ができない(※)ため、契約期間の家賃(期間収益)が確定されます。また、契約期間中、家賃の増減を行なわないという特約を設けることができるため、毎月の家賃収入が一定となり、収益がより明確になります。
※居住用の建物で床面積が200㎡未満のものについては、やむをえない事情により途中解約が可能。

5.計画的な事業展開が可能になります。

 あらかじめ契約期間が定められているため、退去時期が明確となり、賃貸マンションなどのリフォームや取り壊しも計画的に実行できます。

6.流動化によりユーザーニーズの重視

現在でも賃貸住宅は借り手市場化しつつある。今後定期借家権が浸透すれば、入居者の選別も厳しくなる。良質な賃貸住宅以外は期間満了時に全員退去で空室ということもある得る。